2023年1月4日，加州大学旗下的投资公司UC Investments，向黑石房地产投资信托基金（BREIT）第一类普通股投资40亿美元，约合人民币270亿元，封闭期为6年，每年11.25%的保底收益率，公告发布后，在美股大跌的形势下，黑石股价连续两个交易日上涨，涨幅超6%。

(相关资料图)

这一局势成功打响私募基金（Private Equity，PE）开年的第一炮。黑石作为PE圈的风向标，这笔交易所暗藏的玄机值得每位投资人学习。尤其是在过去市场低迷的一年内，大多散户相信“这两年最好的投资，就是不投资”；但那些赢家却笃定要在低谷时出手，回报才会最为丰厚。

我们先来介绍一下黑石房地产投资信托基金（BREIT）

房地产投资信托基金（BREIT）是指交易性房地产投资基金，基金成立于2017年，自成立以来一直以来都是黑石的“核心”产品之一。从黑石官方发布的投资报告中可以看出，募集基金主要是用于收购公寓、郊区住宅以及宿舍。BREIT是近年来黑石集团旗下增长势头最猛的引擎之一。

该基金帮助了私募股权投资公司吸引来了一波新的投资者，这些投资人可能没有足够的财富投资传统基金，但又有个人资产增值的诉求。据统计，截止于去年年底，BREIT的管理规模高达1250亿美元（约8700亿人民币）。BREIT I类股已有12.7%的年化净回报，净回报为8.4%，资产净值总额为690亿美元。

黑石作为全球最大的私募股权机构，一直遵循“逆势投资”的基本原则。其中，2007年对希尔顿的低价收购就是其成名作之一。秉持着该原则，黑石集团自疫情以来违背低迷的市场走向，大举收购着日本、澳大利亚、印度、中国等地的资产。据黑石不动产部门负责人所说：即使新冠疫情影响全球各大类资产价格走势下滑，但房地产作为核心资产势必会在未来回归强势上涨的趋势。

那突如其来的基金“赎回潮”，究竟为何？

根本的导火索为美国步入加息周期。为了遏制40年来高位的通胀，美联储在9月21日连续第三次加息75个基点，将联邦基金利率目标区间上调至3%-3.25%，为2008年初以来的最高水平。美联储这一激进加息，作为对美联储利率政策变化最敏感，同时也是最直接受影响的房地产行业显现出降温迹象。同一天，根据下图美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布的数据显示房屋销售持续疲软。8月的现房销售量环比下降0.4%，同比下降19.9%。相应地，引发房产基金投资人纷纷撤资，导致“赎回潮”。

在黑石发送给客户的信件能获取的信息显示，今年10月要求赎回资金的申请达到18亿美元，占公司净资产规模的2.7%，虽然超标，但在董事会批准后获得100%履行。但到了今年11月，赎回请求又超标，黑石只批准了BREIT基金43%的赎回申请，共计13亿美元。延续到12月，公司明显资金链出现断裂，董事会下令限制资金赎回，表明净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。这一举措立即引发了投资人的极大恐慌，黑石的股价也一路走低，同时又进一步推动了“赎回潮”。

由此看来，UC Investments的巨额注资无疑是及时雨，可以一举解除了市场对BREIT流动性的担忧。另外，黑石一直坚持认为目前的市场低谷正是投资的好时机，现在BREIT也有了充足的抄底筹码。

这场交易看似是UC向黑石伸出”援手”。但是从投资人的角度上来看，真的是建立在“好心”或是“信任”的基础上吗？任何一项投资性商业活动中都是为了最终的经济回报。

据股神巴菲特原话说：每分钟黑石都至少往UC Investment的账户上打进951美元，即每秒打进16美元。

深扒这个40亿的投资战略,我们可能会察觉这场救助实际上是“打劫式的”？

作为全球最大的捐赠基金之一，UC Investments将把这40亿美元投资于黑石房地产投资信托基金第一类的普通股，为规模690亿美元的BREIT基金提供更长期的资金来源。封闭期为6年。若该基金表现良好，UC有意向加大投资。

黑石在协议中承诺，将从其目前持有的BREIT股份中贡献10亿美元，确保加州大学在其投资的六年持有期内获得至少11.25%的年化净回报率。作为交换，除了该BREIT 一类股票现有的管理费和奖励费外，黑石只要让UC Investments获得超过指定最低回报的任何回报，都有权获得额外5%的现金激励。

换言之，黑石若在UC Investments持仓六年内的年回报超过11.25%，即可在现有奖励费基础上再多5%的奖励；而如果年回报没达到11.25%，黑石将自己补足，达到其承诺的10亿美元。

总而言之，在本次合作中，无论是对于投资方还是被投资方，都算是一个双赢的局面。黑石得以在逆境中渡劫，UC也收获了稳定丰厚的回报。

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